【コラム】インドネシア・バリ島での不動産投資

2023年12月11日

海外での不動産投資というと怪しいと感じる方も居るかと思いますが、正確な情報にアクセスし、正確に実行できればリスク自体は限りなく日本での不動産投資に近いものになります。

今回はインドネシアの中でもバリ島ならではの事情と不動産取得の仕組みについてお伝えをさせて頂きます。
バリ島は言わずと知れた世界的なリゾート地。こんな場所で別荘を持てたらな〜とイメージされた方は少なくないと思います。
実際、バリ島に別荘を「持っている」という方がいらっしゃいますが、外国人が土地の登記が出来ないインドネシアでどのように「持っている」という状態を作っているのか解説致します。

まず、別荘を構成する要素の中で一番重要な土地についてですが、前記の通りインドネシアでは外国人が土地の登記をすることができません。
その為、所有するのではなく、２０年、２５年、などの期間を決めて、土地の所有者と賃貸契約を結び借り受けます。
具体的にはノタリスと呼ばれる司法書士を立てて、民事の契約をし、賃料を支払って一定期間の利用ができるような状態を作ります。インドネシアでは、買主はノタリスに売主の権利の正当性の確認や不動産売買契約書(PBJB)、不動産譲渡契約書(AJB/SPH)の作成を依頼するなど、ノタリスは不動産売買において非常に重要な役割を果たします。詳しくはこちらの記事をご覧ください。

関連コラム：

インドネシア総合研究所

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【コラム】インドネシアでの不動産売買・日本の場合との比較

https://www.indonesiasoken.com/news/buying-and-selling-real-estate-in-indonesia-comparison-with-japan

今回のコラムではインドネシアでの不動産売買が行われる際の一般的なケースを日本での一般的なケースとの比較で、お伝え致します。インドネシアの不動産につきましては以前紹介させて頂きました「【コラム】インドネシアの住宅不動産販売インデックス動向」でもご案内させて頂いておりますので、こちらも是非ご参照下さいませ。インドネシアでの不動産売買の一般的な流れインドネシアで不動産を購入する（又は売却する）場合は以下の様な手順を踏みます。１．現地視察２．不動産の調査３．覚え書（MOU）の締結４．ノタリス（公証人）に...

この契約時に期間終了後の延長についてのオプションや、期間中の権利の売買の可否等についても決めておき、契約書に盛り込みます。
これで、期間限定ではありますが、土地の利用ができる状態になりました。

次に建物ですが、建物の使用権については外国人にも認められており、居住許可証(KITAS)を所有していれば使用権を持つことが可能となります。この使用権では、インドネシアに居住する外国人が最長80年間利用できることになります。(最長30年、最大延長可能期間20年、最長更新可能期間30年、計80年)
不動産の価格は州によって下限価格が異なるため事前に確認が必要です。
また、2021年の政令の改正では、外国人並びに外国企業へのインドネシアにおけるマンションの区分所有権が認められるようになりました。但し、マンションの区分所有権を保有できるのは経済特区、自由貿易地区、工業探知、及びその他の経済的地区に立地している場合に限られます。

このように、外国人の建物の使用権についてはは保証されています。とはいえ、必ず土地に紐づきますので、土地の権利期間の終了後の扱いについても決めておく必要があります。

また、実際に建物を作るフェーズですが、インドネシアの事情に詳しい設計者と設計契約を結び、どのような建物にするか打ち合わせをした上で希望の建物の設計図面を作った後、数社の工事会社から見積もりをとります。その中から条件に合う工事会社を選び工事契約を結んで工事をしてもらいます。
もちろん、インドネシアでも日本の建築確認申請にあたる、IMBという建築の許可を取る必要がありますので、必要なタイミングで取得する必要がありますが、日本のように設計者がその業務を行うのではなく、許認可コンサルタントという方々にお願いするのが一般的ですので、設計契約とは別に依頼をする必要があります。
このように、流れ自体は日本で建築家を探して家を建てるそれとほぼ同じですが、日本で比較的一般的な住宅取得の方法のひとつであるハウスメーカーに依頼をして住宅の建築をしてもらう形態がありませんので（建売りVILLAはあります）、日本の一般的な住宅取得の感覚からすると少し手間がかかるイメージになるかと思います。
とはいえ、今はZOOM等オンラインでミーティングが可能ですので、ひと昔前よりはかなり手軽になったと思いますし、南国ならではの自由度の高い、オリジナリティのあふれる建物の取得が可能になるので是非楽しみながら進めて頂ければと思います。