【コラム】インドネシアの土地の権利と制度について

インドネシアで事業展開をなさる日本企業の皆様にとってインドネシアで土地に関する権利については関心を持たれていることと思います。
インドネシアでビジネスを展開するうえで、土地に関するルールを認識する事や少しでもビジネスに有利なかたちで土地の権利を保有する事はとても重要な事と言えるでしょう。

今回のコラムではインドネシアの保有できる不動産の権利やそれらのルールについて紹介致します。

インドネシアでの土地権利

インドネシアでの土地の取得は日本での土地の取得の様に誰もが自由にできる訳ではありません。
まず、インドネシアの土地は全て国家に帰属するものですが、日系企業の皆様もインドネシアの土地の権利を獲得する事で、これら土地を実質支配する事が可能です。
インドネシアの土地の権利は大別すると以下の通りです。

これら土地の権利のなかで、今回のコラムではよく利用される①～④について紹介致します。

【インドネシアの土地権利と保有主体別の制限】（図１）

参考WEBサイト：indonesia_estate.pdf (jetro.go.jp)

土地所有権（Hak Milik）

図１にある様に、土地の「所有権」はインドネシア市民と国有企業、国有機関にのみ与えられる権利です。
この所有権はこれら権限の中で最大にして最高位のものです。
日本の所有権と類似している点は、この権利には期限はなく、売買、譲渡、贈与、担保権を設定した借入を行うことも代々相続する事もできるというところです。

反面インドネシアの土地所有権が日本のそれと異なる点は、土地の所有者はインドネシア国民である個人、又は国有企業、国有機関である必要があります。

例えばあるインドネシア国民「Aさん」が土地の所有権を持っていて、この方が外国人との婚姻によりこの土地を外国人と共有する事になった場合、またはこの「Aさん」が何らかのかたちでインドネシア国籍を失う事になった場合、Aさんの土地所有権は1年後に消滅します。従ってこれらの場合は「Aさん」はインドネシア国民である第3者にこの土地を譲渡する等の対処をします。

従ってこの所有権をもったインドネシア国民である「Ａさん」はデベロッパー（法人）等にこの不動産を売却する場合は、この法人は所有権ではなく建設権という日本でいう「地上権」を一旦得るかたちでこの土地を実質的に支配して第三者であるインドネシア国民「Ｂさん」に土地を販売する等の形態がとられます。

事業権（Hak Guna Usaha）

事業権は主に森林地区や農業用の土地等で権利保有者が農業、プランテーション、水産業を営む目的で取得する権利です。

この権利は法人が保有する事が可能で、インドネシアインドネシアの法律に則って設立されたインドネシア国内にある法人はこの権利保有の対象となり、インドネシア現地日系企業（出資比率に関わりなく）も保有する事は可能です。
期限：最長35年、最大延長可能期間25年、最長更新可能期間35年　⇒計　95年

建設権（Hak Guna Bangnan）

建設権は事務所、工場、店舗等外国の企業がインドネシアで事業を行う際に取得したい「建物を建て、そこで事業を営む事ができる土地に関わる土地の地上権」です。
事業権と同様、法人がこの権利を取得する事が可能であり、対象となる法人についても事業権のそれと同様、インドネシアインドネシアの法律に則って設立されたインドネシア国内にある法人で、インドネシア現地日系企業（出資比率に関わりなく）も保有が可能です。
期限：最長30年、最大延長可能期間20年、最長更新可能期間30年　⇒計　80年

使用権（Hak Pakai）

使用権は国や個人が所有する土地を使用する権利です。
他の土地の権利よりも保有できる主体となる対象が広く、外国人、例えば外国企業の駐在員事務所でも保有する事が可能です。
期限：最長30年、最大延長可能期間20年、最長更新可能期間30年　⇒計　80年

以上、インドネシアの土地法ではこの様な土地上の権利を保有することによって土地を実質支配する事が可能です。
また、日系企業の皆様にとって、この様な権利を取得する事がインドネシアでの事業展開に欠かせない前提となる事や、現地でのビジネスを有利に展開する事ができる事もあります。
次回のコラムでは「日系企業の皆様がインドネシアで如何に土地を取得するか」をテーマにご紹介させて頂く予定です。

弊社では、インドネシアにおけるビジネスにおいて、この様な土地の権利の取得にご興味をお持ちの皆様への土地に関する詳細な情報提供、アドバイス、サポートをさせて頂く事ができます。
是非一度お気軽にお問い合わせ下さい。

株式会社インドネシア総合研究所
お問い合わせフォーム
Tel: 03-5302-1260