インドネシアの不動産

2016年10月13日

ジャカルタ首都圏の不動産開発事業は熱い。

インドネシアは1500万戸の住宅が不足しています。特に低所得者向けの戸建て住宅です。ジャカルタの昼間の人口は1200万人ですが夜は900万人と言われています。つまり、労働者はジャカルタの「外」に住んでいます。300万人というとほぼシンガポールの人口に匹敵します。また、ジャカルタ首都圏の人口は2500万人ですので、さらに、ジャカルタ郊外の　住宅ニーズが高まっています。

住宅開発の傾向

ジャカルタの東側・ブカシ県・カラワン県は日系企業中心に工業団地が出来ています。西側のタンゲランあたりはSUMMARECONやBSD等中間層以上の住宅開発域が広がっています。南ではBOGOR等海抜が高いところになりますので、これから高級住宅地域になります。
ジャカルタ首都圏の3割近くは世帯収入6万円～10万円ですので、一世帯あたり4人いれば、だいたい200万戸くらいのニーズがあります。実際に、大手や中堅デべにヒアリングをしますと250万円～400万円位は最も売れ行きが良いそうです。

住宅開発のOPPORTUNITY

インドネシアの土地用途図は県若しくは市の都市計画課(dinas tata ruang)で入手可能ですが、基本的に道路・公園・公共施設の面積は40%～45%を要求されています。つまり、1hektarの開発をする場合は、建物として売れるのは60%の6000m2です。インドネシアのの戸建ての土地面積はたいてい60m2だとすると、100戸の戸建て住宅が作れます。
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某デべの試算：
売上　350juta x 100戸　= 35,000juta ほぼ3.5億円

土地代 1.2juta x 10,000m2 = 12,000juta　ほぼ1.2億円
建設費 3juta x 30m2 x 100戸 = 9,000juta ほぼ9千万円
道路等インフラは0.3juta x 4000m2 = 1,200juta ほぼ 1.2千万円
販売費用+許認可等売上の10%で計上して　3,000juta
合計 25,200juta

粗利　9,800juta
IRR　 38%
但し、銀行ローンを使うスキームなので、実際に用意する建設コストの四分の一あれば十分だそうです。ijin lokasi(事業所在地許可を取得時点である程度の販売活動が出来るそうです）
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住宅開発の市場規模の簡易試算
first homeの需要はジャカルタ首都圏では300万世帯と言われているので、ミニマムで見積もって 300万戸x 300万円　= 9兆円！以上です。

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