【コラム】インドネシアの売建（ウリタテ）住宅事業モデルを利用した少額投資での高利回りビジネスについて

2022年9月7日2023年1月26日

皆様は日本の建売り住宅をご存知だと思います。
インドネシアには売建て住宅という概念があります。
今回のコラムではこの売建て住宅というビジネスをご紹介致します。

この売建てという形態の住宅販売は以下の流れで消費者が住宅を購入します。

「建売住宅」と「売建住宅」

ここで皆様がよくご存知の建売住宅と売建住宅の違いをご説明します。
日本では大きな（戸数の多い）一戸建て住宅現場になりますと、まず、

①ディベロッパーが纏まった土地を買い上げ
②家を建てる
③販売

という流れが一般的です。
場合によっては②の段階で販売できる事もありますが、③の段階で長期間売れ残る事もあり、これが建売りビジネスのリスクと家が売れるまでには資金的な負担が伴います。

売建住宅のビジネス例は以下の通りです。

図1（弊社作成）

売建住宅プロジェクトの概要（例）
投資家投資額　　　：1億円
対象土地総面積　　：１ha＝10,000㎡
住宅建築面積　　　：70%　道路、緑地等インフラ:30%
総住宅戸数　　　　：140件　単位住宅敷地：50㎡
平均住宅単位価格　：約800万円
総コスト　　　　　：約10億8千万円
総売上収入　　　　：約11億2千万円　（約800万円×140戸）
※投資額1億円でこの規模の事業への投資が可能です。
2名の投資家様が半分の5千万円の投資資金で参加頂くことも可能です。

売建住宅ビジネスのフロー

このビジネスのフローの概要（例）は以下の通りです。

❶　土地を元の地主が保有している状態のまま「絵」の状況で消費者が住宅購入契約30%頭金としてディベロッパーに支払い
❷　住宅の基礎工事が完了した段階で銀行からローン（住宅価格の70%×70%＝49%）実行。この段階で住宅価格の79%をディベロッパー宛支払済となります
❸　建物が完成した段階で残りの21%部分を銀行融資実行、代金の全額がディベロッパーに支払われます。
❹　全140戸を一気に建設するのではなく、3～４回に分けて（段階毎に40～50軒ずつ）建設し、そこでの売上代金を元手に次の区画の建築を実施します。
❺　これを何回か繰り返して、140件の家を建築します。

今回の住宅開発販売の事例は以下の様な内容です。
規模を1ヘクタール（10,000㎡）。土地を地主から仕入れて実施するケースでご説明致します。プロジェクトは以下の4つの段階に分割して行われます。

前提は次の通りです。
前項のプロジェクト概要にありますように、10億円を超える規模の住宅事業を10分の１以下の（1億円の）投資額で手掛ける事が可能です。

各段階での資金のフローについて

第1段階：投資総額1億円のうち9,500万円で以下の内訳で購入します。
土地全体の25％を7,500万円相当の土地仕入代金。設計費用・整地費用・マーケティング費用等に2,000万円。500万円が手残りとなります。

その後第2段階～第4段階各段階での売上金を元手に次の段階の建築費用の原資とします。はじめの投資額1億円は第3段階終了時に元本を償還します。第4段階で投資に対する利益（約50%）が還元されます。プロジェクト期間約2年間で年利に直すと年利約25%の利回りとなる計算です。

以上の様に展開する事ができるのが元手1億円の投資額で約10億円以上の費用を要する住宅販売プロジェクトを手掛ける事が出来る理由です。

これら対象用地が発掘できる理由

そしてこの様な（10,000㎡）クラスの住宅用地はもっと巨大な500,000~1,000,000㎡といった土地開発のプロジェクトの隣地、近隣地に存在し、大手ディベロッパーにとっては規模が小さいことを理由に敬遠されるケースが多いです。そして比較的小規模地元のディベロッパーがその地元業者ならではの目利き力を以てこの様な現場を発掘します。

そして地元ならではの建築業者や地主の協力、更には投資家の資金力を結集し、この様な土地から140軒もの住宅街をつくりあげ、参加者の高い利回りを可能とします。