【コラム】インドネシアでの不動産売買・日本の場合との比較
今回のコラムではインドネシアでの不動産売買が行われる際の一般的なケースを日本での一般的なケースとの比較で、お伝え致します。
インドネシアの不動産につきましては以前紹介させて頂きました「【コラム】インドネシアの住宅不動産販売インデックス動向」でもご案内させて頂いておりますので、こちらも是非ご参照下さいませ。
インドネシアでの不動産売買の一般的な流れ
インドネシアで不動産を購入する（又は売却する）場合は以下の様な手順を踏みます。
１．現地視察
２．不動産の調査
３．覚え書（MOU）の締結
４．ノタリス（公証人）による権利者調査・BPN（インドネシア国土庁）との調整
５．不動産譲渡税と不動産取得税の支払い
６．残金の支払い
７．不動産譲渡証書（AJB/SPH）
８．BPN（インドネシア国土庁）への名義変更申請
これらの手順を、インドネシアならではの売買の慣習や規則と日本の場合との比較で紹介致します。
１．現地視察
購入者は、まず不動産購入候補地周辺の情報を確認します。
インドネシアで不動産を売買する場合、事前の調査義務は買主側にあります。そして一度物件が引渡されると、売主側には後の責任が発生しないという事が原則となっています。
２．不動産の調査
インドネシアでは購入対象不動産の事前調査についても買主の義務となっております。
所有者情報や地盤の状況、法律上の制限の有無等もしっかり調べておかないと、物件引き渡し後に売主に責任を問う事が難しいためです。
[日本のケース]
日本での不動産売買の場合は、「売主側に重要事項説明義務があり、更には瑕疵担保責任を課す事で売買契約時に買い手にとって明らかになっていない隠れた瑕疵があった場合、売主が買主に対して契約解除や損害賠償などの責任を負う」というルールがあり、多くの不動産売買においては買主を保護する内容となっています。
以上で述べました瑕疵担保責任の考え方は日本とインドネシアではかなり違いがあります。
３．覚書（MOU）の締結
物件調査・売買契約条件の決定後覚書（MOU）を締結します。
４．ノタリス（公証人）による権利者調査・BPN（インドネシア国土庁）との調整
インドネシアでは不動産売買において、ノタリス公証役場（公証人）が深く関わります。
まず、買主はノタリスに売主の権利の正当性の確認を依頼します。その他必用に応じて土地境界の確認等についてインドネシア国土庁との調整を依頼します。
ノタリスは、不動産売買契約証書（PPJB）不動産譲渡証書（AJB/SPH）を作成する権限を持ち、作成した書面に買主・売主と共に署名をします。
ここで、契約において合意した頭金を買主が支払います。
日本で不動産を購入する場合は、これら契約書関係の書式は売主側（又は仲介会社）が全て用意し、買主はそこに署名する流れが一般的です。
権利登記関係も買主の委任状を以て、売主業者（又は仲介業者）が買主のために行うのが慣例です。そして登記情報によって不動産の権利関係が確認できる日本の場合と比較すると、インドネシアではノタリスの役割がとても大きい事がわかります。
５．不動産譲渡税と不動産取得税の支払い
インドネシアでは売買契約を交わした対象不動産の移転前に買主、売主双方が不動産売買に伴う税金の支払いを済ませる必要があります。
買主は「不動産取得税」売主は「不動産譲渡税」です。これら税金が納税さなければ、この不動産売買をこれ以上先に進める事が出来ません。
６．残金の支払い
買主により支払済の頭金を除いた残金が支払われます。
７．不動産譲渡証書
ノタリス（公証人）により作成された不動産譲渡証書に買主・売主の双方がサインをします。
８．BPN（インドネシア国土庁）への名義変更申請
不動産譲渡証書締結を経てインドネシア国土庁に売主から買主への不動産名義変更を行います。
[日本のケース]
日本ではこの様な不動産の引渡しは代金を決済する銀行の応接室等で資金決済と同時に不動産の権利証の引渡しが行われ、権利登記に持ち込まれる事が多いです。日本とインドネシアでは、この支払いと権利移転のタイミングについても、違いがあります。
インドネシアでは日本と比較すると総じて売主の立場が強く、代金の一部が頭金として実際の権利移転よりも早い段階で支払われることがわかります。
前回のコラムでも紹介させて頂きました様に、日本では一般的ではない「売り建て」方式による住宅販売が行われます。即ち買主は「絵」の状態で代金の一部を頭金として支払う、建築業者やディベロッパー等、売り手側から見ると、買主に不動産の引渡しをする前に代金の一部を受取る事が出来るのです。そして所有権の引渡しは代金全額を受取った後ということになります。この様な慣習も日本と比べると特徴的であると言えるでしょう。
弊社ではインドネシアの不動産取引におけるこの様な商慣習を活かして複数の戸建住宅の「売り建てプロジェクト」案件を投資家の皆様にご紹介しています。
インドネシアは約1300万軒の住宅の供給不足があります。資力のある人でも買いたいと思う対象物件の供給が少ないため、この様な「売り建てプロジェクト」における住宅への需要は高く、買主が代金の一定額を先払いするので（銀行ローンも一部引渡し前に実行されます）少額の投資でこのようなプロジェクトへの投資が可能です。中には前回のコラムでも紹介させて頂いた若手医師向限定の住宅販売プロジェクト等、売れ残りリスクも少ないうえ、投資利回りも40%を超える案件の紹介も行っております。
こちらの具体的な事例は、以前ご紹介しました「【コラム】インドネシアBandung（バンドン）の住宅プロジェクトのご紹介」詳しく説明致しておりますので、こちらも是非ご参照下さいませ。
この様な不動産プロジェクトへの投資にご興味のある投資家の皆様、是非一度弊社まで、お気軽にお問い合わせ下さいませ。
株式会社インドネシア総合研究所
お問い合わせフォーム
Tel: 03-6804-6702
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