【コラム】インドネシアの売建住宅のビジネスモデルについて
日本では住宅を販売する際は、ディベロッパーが土地を買い上げて家を建てたうえで販売するという建売住宅が一般的ですが、インドネシアでは売建住宅という形式が一般的です。売建住宅の場合は地主からの土地仕入れ前に販売されるという点が特徴的です。本コラムでは、インドネシアにおける住宅供給事情およびインドネシア独自の住宅販売モデルである売建住宅のビジネスモデルを紹介させていただきます。
インドネシアにおける住宅事情
インドネシアは長年深刻な住宅不足に悩まされています。都市部では急速な人口増加が進み、住宅の需要は右肩上がりに上昇しています。その一方で、需要に見合ったペースで住宅供給が進んではおらず、所得の上昇ペースが住宅価格の上昇ペースに追いついていないため、主に中低所得者の人々を中心に住宅不足が深刻化しています。
インドネシア中央統計局が実施した2020年の全国社会経済調査（Susenas:
Survei Sosial Ekonomi Nasional）によると、インドネシアの住宅不足は1275万戸にのぼります。
また、公共事業・国民住宅省によると、首都ジャカルタでは120万戸の住宅が不足しています。インドネシア政府も、このような住宅不足解消のために住宅百万戸プログラムや国民住宅貯蓄「TAPERA（Tabungan Perumahan Rakyat）などの住宅政策を実施しております。
詳細は弊社の関連記事「【コラム】インドネシアの住宅政策最新情報」「【コラム】インドネシアの不動産セクター2020年の概況Part1. Part2」をご覧ください。
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売建住宅とは
上で述べたように、深刻な住宅不足に悩まされるインドネシアですが、その住宅の販売は「売建住宅」と呼ばれる独自の形式となっております。売建住宅の販売の流れは以下の4段階に分かれています。
（出典：弊社資料より引用）
第1段階：地主から土地仕入れ前の段階で住宅売買（予約）契約が可能です。購入者はこの段階で銀行ローンを申し込み、頭金30％を支払います。
第2段階：この段階ではまだ地主への土地代金を支払わず、住宅用の土地は地主名義のまま開発します。（個別条件で土地代金の一部の支払いが発生する可能性があります。）
第3段階：この段階で投資額の元本を回収し、売り上げの一部も回収します。
ディベロッパーを介さずに土地所有権が移転します。
第4段階：この段階で売り上げ総額を回収、全額清算後に投資配当を還元します。
売建方式が少額で大きな住宅プロジェクトを実現させる理由
上に述べたように住宅不足が深刻なインドネシアでは住宅供給が喫緊の課題であり、投資家の皆様にとってはこのような住宅プロジェクトへの投資に大きな魅力があります。インドネシア独自の売建方式では少額の投資で大きな住宅プロジェクトを実現させることが可能であり、その理由には以下のものが挙げられます。
| ①地主からの土地の仕入れは部分的に買い進め、地主への代金は後払いが可能 |
| ②土地仕入れ前の状態で購入者から住宅の販売代金の30％を頭金として受け取る |
| ③住宅の基礎部分が完成した時点で銀行からローンの約70%（前金がない場合は住宅価格の50%）の実行を受けられ、更に屋根が完成した段階で住宅価格の90%までの住宅ローンを受けることができます。 |
| ④施工業者への建築代金の分割払いが可能 |
| ⑤有力ディベロッパーは収益力のある土地への目利き力がある |
この様に業者や地主への支払いは「後払い」銀行融資は「住宅完成前の実行」という背景からディベロッパー又は本プロジェクトへの投資家様にとっては少額の資金で大規模な住宅プロジェクトに参加する事は可能となります。
本コラムではインドネシアの住宅事情と「売り建て」方式の住宅販売のビジネスの特徴を紹介させて頂きました。
これらインドネシアの住宅プロジェクトは、少額の投資資金で大規模な住宅プロジェクトへの投資が可能である事、また、その収益性も約40%の利益率から、更に収益性の高いプロジェクトが数多く存在し、弊社よりその様な案件を投資家の皆様にご案内させて頂いております。
この様な住宅投資プロジェクトへの投資にご興味のある投資家の皆様、弊社インドネシア総合研究所までお問い合わせくださいませ。
株式会社インドネシア総合研究所
お問い合わせフォーム
Tel: 03-6804-6702
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